Investissement locatif

OPTIMISATION FISCALE DE VOTRE INVESTISSEMENT LOCATIF :

Bien que la France ait la réputation d’être un enfer fiscal, il y a cependant de nombreuses niches fiscales. Dans certains cas le gouvernement français élabore des règles spéciales et une fiscalité plus douce afin d’attirer les investissements dans des secteurs donnés.

Les régimes « Loueur Meublé Non Professionnel » (LMNP) et « Loueur Meublé Professionnel » (LMP) sont des dispositifs mis en place pour stimuler le secteur immobilier locatif.

LE REGIME LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

La fiscalité LMNP repose sur le statut de Loueur en Meublé et peut être utilisé en tant qu’activité secondaire (Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP) ou en tant qu’activité principale (Loueur en Meublé Professionnel – LMP*)

Par rapport à une location vide, la différence est considérable. On passe d’un statut civil (appartement loué vide = revenus fonciers) à un statut commercial où l’on génère des Bénéficies Industriels et Commerciaux (appartement loué meublé = Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC).

Au régime LMNP les impôts sont calculés sur la base des loyers nets de charges et sont de ce fait fortement réduit voire nuls.

Cet avantage de la fiscalité LMNP est valable aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Détermination des charges déductibles en fiscalité LMNP

Quelque soit le régime applicable (fiscalité LMNP ou location vide), l’administration fiscale offre deux options pour déterminer les charges déductibles dans le cadre d’un investissement en immobilier locatif :

Option 1 : Estimation forfaitaire du montant des charges déductibles

Location vide (régime micro-foncier) : 

  • les charges sont estimées à 30% du loyer
  • L’investisseur sera donc imposé sur 70% des loyers encaissés

Location meublée (LMNP – régime Micro-BIC) : 

  • les charges sont estimées à 50% du loyer
  • L’investisseur sera donc imposé sur 50% des loyers encaissés

Option 2 : Détermination du montant réel des charges déductibles.

Hormis les charges de gestion courantes, la fiscalité LMNP permet d’intégrer dans les charges déductibles les dotations aux amortissements alors que ce n’est pas le cas en location vide.

Ceci efface de fait la quasi totalité du revenu imposable et permet de ne pas payer d’impôts sur ses loyers (ou très peu).

Sur la base du régime LMNP (ou LMP) nous proposons 3 types d’investissement dans le neuf ou dans l’ancien :

  • En location meublé classique : le versement de vos loyers est garanti par une assurance loyers impayés et vous bénéficiez de la fiscalité très avantageuse du régime LMNP. Vos revenus sont garantis sauf en cas d’absence de locataire. Vous pouvez récupérer votre bien immobilier pour votre usage personnel à n’importe quel moment
  • En location Résidence séniors : le versement de vos loyers est garanti contractuellement (contrat de 11 ans) par le gestionnaire et vous bénéficiez de la fiscalité très avantageuse du régime LMNP. Vos revenus sont garantis même en cas d’absence de locataire. Vous n’avez pas l’usage personnel du bien car il est exclusivement destiné à la location pour seniors.
  • En location Résidence étudiante : le versement de vos loyers est garanti contractuellement (contrat de 11 ans) par le gestionnaire et vous bénéficiez de la fiscalité très avantageuse du régime LMNP. Vos revenus sont garantis même en cas d’absence de locataire. Vous n’avez pas l’usage personnel du bien car il est exclusivement destiné à la location pour étudiants.

Quelques exemples de résidences seniors gérées :

Alès – L’OstalBéthuneCharnay-les-MaconChatellerault

*CA > 23 000 € et représentant plus de 50% des revenus du ménage, pour les étrangers seuls sont considérés les revenus générés en France).

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